卓越大家应该都不陌生了，在深圳有不少很有代表性的项目，具备非常成熟度的项目开发建造经验和物业运营经验，虽然卓越九珑项目也折腾16年还没入市，但这个锅也不全是开发商的，历来深圳的旧改推进都是非常艰难的，这跟企业实力关系不是那么大的。这两年房企普遍日子不好过，但卓越走的还是比较稳的，还是值得大家信赖。

　　南头是南山区委，区政府所在地深圳南山抓龙筋，发展起步早、居住氛围好、生活配套齐全，是南山区中部组团打造综合发展示范街区的重要支撑点，其重要程度不言而喻。但也正是因为发展起步早，加上各种历史遗留因素导致的片区老龄化、观感不佳，居住质感差等问题也越发凸显，与很多南山新兴片区相比有很大差距。

　　南头街道的地理位置非常优势明显，可承接前海合作区、前海自贸区、宝中、留仙洞总部基地、南山科技园、南山高新园等一众知名产业集群片区利好辐射。尤其是南头街道的大新社区，地理位置优势更加突出深圳南山抓龙筋，直接与宝中、前海合作区相邻，要知道这两个片区可是深圳目前公认的最具发展潜力的地方。

　　项目是1号线号线号线站点，轨道交通非常便捷；南山本就具有先天近市区的地理位置优质，自驾通勤市区片区也非常方便；项目自带约1。5万㎡商业，周边商业配套资源比较丰富；项目对口的小学和初中学校距离项目只有几百米，虽然不是什么名校，但读书是真的方便；项目距离南山人民医院步行只有几百米，生活中如遇就医需求，就近可以得到很好的治疗；项目1。5公里范围内分布南山文体中心、图书馆、博物馆等文化配套和南头古城景点、荔香市政公园能够较好的满足片区居民日常休闲娱乐需求。

　　项目开发建设用地面积1。7万㎡，规划计容积率建筑面积约11。57万㎡，虽然还没有更详细的参数，但从已知基础数据和效果图来看，体量小、容积率高，绿化率低是必然的了。项目的优点是商业地块和居住地块相对独立，底部配套有商业，居住起来安全性更好，生活购物更便捷。美中不足的是住宅4栋楼有2栋是回迁房，首先是居住属性不纯粹，其次这些回迁房后期大概率是会租出去的，可能会导致小区居住人群结构复杂，小区基础设施老化快的情况。总的来说项目综合素质不高，但这也是很多城市更新项目的通病。

　　户型方面目前获取不到具体的信息，结合建筑形式和已知部分数据来看，预计主力户型会是80㎡-100㎡之间，偏向刚需类型置业者。现在的新房项目建面都是越做越大，尤其是在南山，这种现象更加突出。如果项目真是主推刚需小户型，那在南山新房市场中是具备一定优势的。当然，小户型占比高也就意味着社区整体定位不会高，至于好还是不好要看大家怎么去理解了。

　　项目周边也存在有一些不利因素，如项目三面临路，车流噪音避免不了；项目临近地块待开发，周边还有大面积城中村及老旧建筑，其一是影响视觉美感，其二这些城市更新项目一旦进入到开发阶段，那会使本项目长期处在建造噪音、扬尘污染的环境中，还有施工车辆频繁进出导致的交通安全隐患，交通堵塞等问题。

　　周边二手行情方面：根据贝壳找房网显示，与项目相邻的小区“前海金岸”是2006年建成的小区，挂盘在售房源有21套，挂盘均价11。24万，自2020年至今该小区成交房源有20套，成交均价10。13万深圳抓龙筋。距离项目步行只有800米左右，规模较大，且在片区比较有代表性的小区“星海名城1-6期”建成于1995年至2006年间，在售二手房有160多套，挂盘均价12。91万，自2020年至今该小区成交房源有86套，成交均价9。92万。

　　南山新房市场行情：南山（含前海合作区）2020年度新房有住宅供应的有12个项目，备案均价8万到13。23万不等，其中8月份入市的南头街道“弘基南城小筑”备案均价8万，10月份入市的桃园街道“汇城茗院”备案均价是8。47万，项目均超过10万+。

　　结合周边二手房价和南山入市新房备案价行情来看，我对于卓越九珑的备案价预测是8万+。参照此备案价，可以得出的结论是：①价格倒挂得分两方面看，8万的价格在南头2000年以前的商品房还是有不少可选的，但如果想选择综合品质高，相对较新的是买不到的；②这个价位在南山确实是洼地，想等价格更低的似乎也不可能了；③在南山价格洼地片区中南头优势明显、尤其是项目所在的大新社区优势更大；④项目因为主推户型建面小具有低总价的优势，对于想置业南山的刚需来讲这个机会比较难得。

　　前两天刚写了项目斜对面“金桃园二期”的解析，有关注的肯定会问这个两个项目那个会更好一些。首先，两个项目距离很近，外部因素都是一样的，它俩之间的对比只需要看自身情况就可以，从这个角度去看的话那卓越九珑无疑是更优的，优势主要体现在品牌、体量、业态丰富性、自身基础配套丰富性、后续二手市场溢价能力方面。

　　值不值得买的问题：对刚需而言这个价位如果预算不会受指导价影响，并且能够接受旧一点小区的话，建议多看看周边二手房在做决定；如果因为指导价的原因预算有限又很想上车南山的话那值得购买，并且要好好把握；如果单纯就是想买新房，可南山可其行政区的话这个项目也是不建议买的，要知道这个价格在南山是洼地，在龙华坂田这种近市区的地方可是能买到核心区域的新房的。如果预算在千万以上的话就更不建议购物买了，按照100㎡，1000万的总价，就不说外区了，在南山都会有很多居住环境更好，产业更有优势的片区新房可供选择。

　　对于南头大家不能因为它在南山区就对它又过高的期望值，毕竟作为南山传统行政中心的它已经有些苍老了，它扶持并见证了南山众多后期新秀的崛起。如今的南山的已经发展壮大，并且跑赢了大势，正引领者深圳向国际化国际化大都市圈迈进。南头作为南山发展的根基，在扶持并见证崛起的过程中也将享受到产业发展带来的各种利好。正如我前面所说的一样，南头它不需要有多么优质的产业，自身的地位和价值也不应该被低估。

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