过渡安置费（简称”过渡费“）指的是拆迁人（开发商/项目合作方）在拆迁过渡期对原业主可能发生费用的补偿。在深圳，不少城市更新项目的过渡费按照被拆迁房屋的面积计算，例如，深圳市龙岗区有项目过渡费按照“20元/月/平方米”支付。

　　第一财经梳理人民网留言板上的信息发现，近一年来，深圳有超过10个城市更新项目的居民称，旧改项目的开发商拖欠过渡安置费数月，另外，还有城市更新项目存在停工的问题。

　　位于罗湖区翠竹街道的金钻豪园被称为“深圳最难改造”的旧小区之一，于2010年被列入深圳第一批旧住宅小区改造范围。一直到2018年，金钻豪园城市更新单元一期项目实施主体才确认公示，为深圳新华城房地产有限公司。2019年，该城市更新项目正式开工，然而，直到2024年，该项目都还未交付。

　　今年以来，金钻豪园的原业主多次在人民网留言板上称，工地长期处于半停工状态，从2020年起，过渡安置费就没有按合同规定发放。

　　对于金钻豪园项目存在的问题，罗湖区翠竹街道信访办回复称，项目单位存在资金短缺等问题，区职能部门正协调项目单位筹措资金，确保项目顺利建设，以及支付相关过渡安置费。另外，罗湖区政府已成立工作专班，研究解决金钻豪园项目盘活事宜，目前，已促进第三方国企介入项目，并就项目盘活的相关事宜达成一致意向，明确项目将采用后进先出模式，引进增量资金开展盘活工作。

　　与上述城市更新项目类似，深圳不少城市更新项目都因为资金链紧张而拖欠原业主的过渡费，与此同时，城市更新项目的建设进度也放缓，其中，就涉及佳兆业、勤诚达、恒裕集团等房企。

　　今年7月，龙岗区五联竹头背、岭背坑旧改项目的居民反映，该项目的过渡费已拖欠一年多，另外，项目的开发商目前股权已经被冻结，询问是否会影响项目的正常进行。深圳市龙岗街道回复称，已督促意向实施主体及时履行支付义务，对方表示目前正多渠道筹措资金。

　　据悉，该项目的意向实施主体为深圳市保达房地产开发有限公司，而该公司由深圳市勤诚达地产公司（下称“勤诚达”）、深圳市保利房地产开发有限公司分别持股50%。勤诚达是深圳本地房企，成立至今已27年，近年来，勤诚达的住宅项目为了快速回笼资金，以5折价格违规销售，后被暂停。企查查资料显示，勤诚达集团已经是失信被执行人，并且被限制高消费。

　　专注豪宅开发的深圳本地房企恒裕集团，近期也出现资金筹措困难的情况。今年6月，深圳市龙岗区龙区上井地块土地整备利益统筹项目原业主反映称，开发商停付过渡费。

　　官方回复称，该项目的合作方为上井股份合作公司、恒裕集团。该项目正在开展第一块留用地的开发建设工作，同时正在完善项目其他用地报批手续。因房地产市场环境严峻，资金筹措较为困难，同时需要对第一块留用土地进行开发建设进行资金投入，影响了公司资金周转。为了及时解决项目涉及过渡费拖欠问题，街道于6月6日再次约谈项目合作单位，要求其加快筹措资金用于支付相关过渡费。项目合作单位表示正在筹集资金，一旦资金到位，立刻按协议支付过渡费。

　　曾被称为“旧改之王”的佳兆业集团，如今也陷入城市更新项目推进不畅的情况。今年5月，有村民在人民网留言本上称，红朱岭旧改项目的房子已经被拆7年，拆迁过渡费停发了一年多。对此，龙岗区平湖街道约谈项目合作方佳兆业集团，佳兆业集团表示，目前房地产市场环境普遍严峻，红朱岭项目近期出现资金困难、推进放缓的情况，公司正在多方筹措资金支付过渡费。同时公司积极寻找合作方，当前项目已与国企进行对接中，一旦成功，可以重新盘活项目。

　　佳兆业位于龙岗区坂田街道的城市更新项目也陷入停滞。今年5月，居民反映称，坂雪岗科技城11号城市更新单元（下称“科技城11号”）建设主体烂尾，新雪社区旧改陷入停滞，厂房人去楼空荒置几年。

　　对此，龙岗区城市更新和土地整备局称，2022年至今，龙岗区政府多次督促佳兆业处置相关资产，已筹集支付科技城11号的过渡费2128万元。纾困方案方面，龙岗区主动对接十多家国央企以及债权方、资产管理公司，并编制多版处置方案，希望找到“善意第三人”盘活项目，加速项目处置，但因房地产经济下行，项目经济可行性差等原因，暂无企业明确接盘。

　　广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对第一财经记者表示，近年来深圳不少城市更新项目进度放缓，表面上看，是因为资金紧张，而实质是，按照目前商品房销售情况来看，旧改后的商品房入市，销售收入可能不足以覆盖旧改项目的成本深圳有没有抓龙筋，开发商从而放慢了城市更新的步伐。“这些项目大多是在房价快速上涨时期签约或者批复的，补偿原业主的价格相对较高，现在房价下行，销售去化放缓，尤其对民营房企来说融资难度加大，房企的销售预期也减弱。”李宇嘉表示说。

　　李宇嘉表示，随着深圳人才房、配售型保障房的入市，市场上的刚需房源不及改善型住房受欢迎，而对于一些城市更新项目来说，彼时审批规划的产品与当前市场需求可能存在一些差异。因此，他认为，推进城市更新项目的进程，可以在规划、拆迁补偿标准、容积率、商办的配置标准等方面进行调整。

　　此前，深圳一城市更新公司的工作人员对第一财经表示，当前房地产市场下行，开发商对城市更新项目的推进动力不足。其公司在深圳的一城市更新项目已经具备开发建设条件，公司资金也比较充足，但考虑到公司目前在深圳仍有多个新房项目在售，而当前深圳新房市场价格战竞争激烈，销售去化速度较慢，“即使房子建好了，去化也是个难题”，因此其公司还未对相应地块进行开发。

　　今年以来，深圳限购条件放松、首付比例下调、二手房业主持续降价，在上述因素影响下深圳有没有抓龙筋，深圳二手房成交量上升，但新房市场销售情况仍然不佳。乐有家研究中心统计的数据显示，今年上半年，深圳二手房过户21394套，同比2023年上半年上涨32%，成交套数均高于2022年、2023年同期；新房售出12135套住宅，同比减少25%。截至今年6月，深圳新房住宅的去化周期为24。8个月。今年7、8月，深圳新房成交量依旧处于2500套左右的低位。

　　楼市低迷，能顺利推进的城市更新项目数减少深圳泰式抓龙筋。过去几年，深圳的城中村改造规模，在全国范围内排在前列，据合一城市更新统计，截至2024年8月11日，深圳有1041个项目被纳入城市更新计划，但只有538个走到实施主体公示这一步，即从2010年以来，只有一半的城市更新项目改造获得重要进展。

　　当然，实施主体确认后，也并不意味着进入安全区，就像上述的金钻豪园项目，尽管已经开工建设，仍然出现了资金紧张，项目陷入停滞的问题。

　　合一城市更新统计的数据显示，2024年上半年，深圳已有5个城市更新项目失效，宝安有4个、坪山1个，涉拆除重建用地面积约55。17万平方米。截至2024年6月18日，正处于计划失效期仍未调出城市更新计划的项目共计55个。

　　李宇嘉认为，已经失效的城市更新项目，说明多年来没有投资主体愿意介入，或者规划方案审批不能通过。他表示深圳有没有抓龙筋，这些项目可以常态化推进综合整治或拆整结合。综合整治主要是基于消防安全深圳抓龙筋会所、房屋结构安全的考量，对社区的水、电、燃气深圳有没有抓龙筋、网络、道路等公共配套进行修缮，补齐短板。深圳南山抓龙筋深圳南山卓越抓龙筋